ภาพรวม: “ทำไม Timeline คือเครื่องมือคุมงบที่ทรงพลังที่สุด”
ในโลกความจริง งบก่อสร้างไม่ได้พังเพราะ “ราคาเหล็กขึ้น” อย่างเดียว แต่พังเพราะ ลำดับงานผิด, ตัดสินใจช้า, แบบไม่ครบ, และ งานเพิ่มที่เกิดจากการเริ่มงานโดยยังไม่ปิดข้อมูล
e-Book เล่มนี้จึงถูกออกแบบให้คุณเห็น “เส้นทางทั้งหมด” ตั้งแต่ที่ดินเปล่า → ออกแบบ → ขออนุญาต → ฐานราก → โครงสร้าง → ระบบ → สถาปัตย์ → ทดสอบระบบ → ส่งมอบ พร้อม Checklist สำหรับตัดสินใจในแต่ละจุด
Timeline มาตรฐาน: จากที่ดินเปล่า สู่โรงงานพร้อมใช้
ระยะเวลาแต่ละช่วงขึ้นกับขนาดอาคาร ความซับซ้อนของระบบ และความพร้อมเอกสาร ด้านล่างคือ Timeline แนวทางที่ใช้ได้กับโครงการส่วนใหญ่ (ปรับได้ตามประเภทอาคาร)
1) ที่ดิน + เป้าหมายธุรกิจ + ข้อกำหนดการใช้งาน (Requirements)
เริ่มจากการ “ปิดโจทย์ธุรกิจ” ก่อนปิดแบบก่อสร้าง เช่น ปริมาณสต็อก, รูปแบบการรับ-จ่ายสินค้า, เครื่องจักร, ไลน์การผลิต, จำนวนรถเข้าออก, พื้นที่สำนักงาน, ความสูงชั้นวาง (racking) ฯลฯ
โฉนด/แผนที่ • ผังบริเวณคร่าว ๆ • รูปแบบการใช้งาน • งบประมาณเป้าหมาย • กำหนดเวลาเปิดใช้งาน
เริ่มออกแบบก่อนรู้การใช้งานจริง → แบบแก้หลายรอบ → งานเพิ่ม/งบเพิ่ม/เวลาเลื่อน
2) สำรวจ/วิเคราะห์ไซต์ + ตรวจข้อกำหนดผังเมือง/แนวเขต/ระดับดิน
งานสำรวจเป็นจุดที่ไม่ควรประหยัดผิดที่ เพราะเป็นต้นทางของฐานรากและงานถม/ปรับพื้นที่ ถ้าพลาด จะตามมาด้วยค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในภายหลัง
- สำรวจระดับ/ระบายน้ำ (Drainage) และจุดเสี่ยงน้ำท่วม
- ประเมินงานถมดิน/ปรับพื้น/งานทาง
- ตรวจระยะร่น/แนวเขต/ผังเมือง/ข้อกำหนดอาคาร
- แนะนำทำ Soil Investigation สำหรับอาคารขนาดกลาง-ใหญ่
3) Concept Design + Budget Framework (ภาพรวม + กรอบงบ)
ช่วงนี้คือการทำให้ “แนวทางอาคาร” ชัดเจน ทั้งฟังก์ชัน, Flow การทำงาน, ขนาด, ความสูง, จุดโหลดสินค้า, และกรอบงบประมาณที่เป็นไปได้
แนวทาง Prime Build: ตั้งกรอบงบแบบ “คุมได้จริง” โดยวางสเปกหลัก (โครงสร้าง/เมทัลชีท/ฉนวน/งานพื้น/งานระบบ) ก่อนเข้าสู่แบบก่อสร้างละเอียด เพื่อลดงานแก้และงานเพิ่ม
4) Detailed Design + Shop Drawing (แบบก่อสร้าง + แบบผลิตจริง)
นี่คือช่วงที่ควร “ล็อกการตัดสินใจสำคัญ” เช่น ประตูม้วน/ประตู Dock, Skylight, Ventilation, ความหนาพื้น, ระบบไฟ/แอร์/ดับเพลิง, ห้องควบคุม, ห้องเย็น/คลีนรูม ฯลฯ
- สถาปัตย์: ผัง/รูปด้าน/วัสดุตกแต่ง
- โครงสร้าง: ฐานราก/เสา/คาน/PEB Frame
- MEP: ไฟฟ้า/สุขาภิบาล/แอร์/ดับเพลิง/ระบบพิเศษ
- Shop Drawing: แบบผลิตและติดตั้งจริง ลดงานแก้หน้างาน
5) ขออนุญาต/ยื่นเอกสาร/อนุมัติแบบ (Permits & Approvals)
ระยะเวลาขึ้นกับประเภทอาคารและหน่วยงานกำกับดูแล ควรวางแผนให้ “กระบวนการอนุญาต” ไม่กลายเป็นคอขวดของทั้งโครงการ
Prime Build ทำงานร่วมกับทีมออกแบบ/วิศวกรเพื่อจัดชุดเอกสารให้ครบ ลดการแก้กลับไปกลับมา
6) เตรียมพื้นที่: ถม/บดอัด/งานระบายน้ำ/ถนนภายใน
งานเตรียมพื้นที่มีผลต่อความเรียบของพื้น, ความเสถียรของฐานราก และการระบายน้ำรอบอาคาร ถ้าทำแบบลัดขั้นตอน → พื้นแตกร้าว/ทรุด → ค่าซ่อมแพงกว่าเสมอ
7) งานฐานราก + พื้นอุตสาหกรรม (Foundation & Industrial Floor)
พื้นอุตสาหกรรมเป็น “ต้นทุนใหญ่” และเป็น “จุดปวด” หากออกแบบไม่สัมพันธ์กับโหลดใช้งานจริง เช่น รถโฟล์คลิฟท์, Rack, เครื่องจักร, Clean Room/Cold Room ที่มีข้อกำหนดเฉพาะ
- กำหนดความหนาพื้น/เหล็กเสริม/รอยต่อ (Joint) ตามโหลดจริง
- งานควบคุมคุณภาพคอนกรีต (QC) ลดปัญหาแตกร้าว
- พื้นขัดมัน/เคลือบผิว/กันลื่น (ขึ้นกับการใช้งาน)
8) งานโครงสร้างเหล็ก/PEB Erection (ตั้งเสา–คาน–โครงหลังคา)
จุดแข็งของระบบ PEB คือ “ผลิตจากโรงงาน” แล้วนำมาติดตั้งหน้างาน ทำให้งานโครงสร้างเร็วและคุณภาพสม่ำเสมอ ลดความเสี่ยงความคลาดเคลื่อน
Anchor Bolt • Alignment • Torque • Weld/Connection • Coating/Protection
ขึ้นรูปทรงอาคารเร็ว → เริ่มงานระบบ/สถาปัตย์เร็ว → ลดเวลาทั้งโครงการ
9) งานหลังคา–ผนัง–ฉนวน–ช่องเปิด (Envelope)
Envelope ที่ดี = อุณหภูมิเสถียร + ลดฝุ่น/ความชื้น + ลดค่าไฟ + เพิ่มความสบายในการทำงาน โดยเฉพาะโรงงานอาหารเสริม/อาหาร/ยา ที่ต้องการสภาพแวดล้อมควบคุมมากขึ้น
10) งานระบบ (MEP) + ระบบเฉพาะ (Clean Room / Cold Room)
งานระบบมักเป็นสาเหตุหลักของ “งบเพิ่ม” หากไม่ได้วางตั้งแต่ต้น เช่น ตำแหน่ง MDB/Transformer, ระบบสำรองไฟ, AHU/Chiller, ระบบดับเพลิง, ท่อ/ดักท์, Drainage, ระบบควบคุมอุณหภูมิ/ความชื้น/แรงดัน สำหรับ Clean Room
แนวทาง Prime Build คือวาง “Routing + Access + Future Expansion” ตั้งแต่ดีไซน์ ลดการทุบ/แก้/ย้ายระบบหน้างาน
11) งานสถาปัตย์ภายใน–ภายนอก + งานภูมิทัศน์ + ถนน/ลาน
งานสถาปัตย์ไม่ได้มีแค่ความสวย แต่เกี่ยวกับการใช้งานจริง เช่น การไหลเวียนคน/รถ, Safety, พื้นที่โหลดสินค้า, ทางหนีไฟ, การจัดการน้ำฝน, การซ่อมบำรุงในอนาคต
12) Testing, Commissioning & Handover (ทดสอบระบบ + ส่งมอบ)
การทดสอบระบบและส่งมอบเป็นช่วงที่ “ปิดความเสี่ยง” ก่อนใช้งานจริง โดยเฉพาะระบบไฟฟ้า, ระบบดับเพลิง, ระบบควบคุมอุณหภูมิ/ความชื้น, ห้องเย็น/คลีนรูม รวมถึงเอกสาร As-built และคู่มือบำรุงรักษา
ตัวอย่างระยะเวลาโครงการ (อ้างอิงเพื่อวางแผน)
ตัวเลขด้านล่างเป็น “แนวทาง” เพื่อช่วยคุณคุยกับทีมออกแบบ/ผู้รับเหมาอย่างมืออาชีพ ระยะเวลาจริงขึ้นกับขนาดอาคาร ระบบ และความพร้อมเอกสาร
| ประเภทโครงการ | ขนาดตัวอย่าง | ระยะเวลาโดยประมาณ (ออกแบบ+อนุญาต+ก่อสร้าง) | จุดเสี่ยงที่ต้องคุม |
|---|---|---|---|
| โกดังทั่วไป (Warehouse) | 1,000–3,000 ตร.ม. | 4–7 เดือน | งานดิน/พื้น • รายละเอียดประตู/โหลดสินค้า • แบบระบบไฟ |
| โรงงานผลิตทั่วไป (Factory) | 2,000–8,000 ตร.ม. | 6–10 เดือน | โหลดเครื่องจักร • ระบบไฟ/ลม/แอร์ • การขยายในอนาคต |
| ศูนย์กระจายสินค้า (DC) | 5,000–15,000 ตร.ม. | 7–12 เดือน | Flow รถ/สินค้า • Dock/Leveler • พื้นรองรับ Rack |
| สำนักงาน/โชว์รูม | 300–2,000 ตร.ม. | 4–9 เดือน | งานสถาปัตย์ละเอียด • งานระบบแอร์ • งานตกแต่ง |
| Clean Room / ห้องเย็น | ขึ้นกับกระบวนการผลิต | 8–14 เดือน | สเปกระบบเฉพาะ • Validation/Testing • เอกสารมาตรฐาน |
Checklist คุมงบ–คุมเวลา (ใช้ได้กับทุกโครงการ)
ด้านล่างคือ Checklist ที่เจ้าของโครงการใช้ได้ทันที เพื่อป้องกันงานเพิ่มและเวลาหลุด
Checklist A: ก่อนเริ่มออกแบบ
- วัตถุประสงค์อาคาร (เก็บสินค้า/ผลิต/กระจาย/ออฟฟิศ/ห้องเย็น/คลีนรูม)
- กำหนดกำลังการผลิต/ปริมาณสต็อก/จำนวนรถเข้าออก
- กำหนดวันเริ่มใช้งานจริง (Go-Live Date) เพื่อย้อน Timeline
- งบประมาณเป้าหมาย (Budget) + เผื่อสำรองความเสี่ยง
- แผนขยายในอนาคต (Future Expansion)
Checklist B: ก่อนเริ่มก่อสร้าง
- แบบก่อสร้างครบทุกระบบ (Arch/Str/MEP) และรายการวัสดุหลักล็อกแล้ว
- ยืนยันตำแหน่งอุปกรณ์หลัก: หม้อแปลง/MDB/AHU/Chiller/Fire Pump
- แผนงาน (Schedule) + จุดตรวจรับ (Inspection Hold Points)
- แผนความปลอดภัย (Safety) และเส้นทางรถเข้า-ออกไซต์
- แผนสื่อสาร: ผู้อนุมัติแบบ/ผู้ตัดสินใจ/รอบประชุม
Checklist C: ช่วงส่งมอบก่อนเริ่มใช้งานจริง
- ทดสอบระบบไฟฟ้า/ดับเพลิง/แอร์/ระบบเฉพาะครบ
- เอกสาร As-built และคู่มือบำรุงรักษา
- รายการ Punch List ปิดครบก่อนรับมอบ
- แผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (PM) ปีแรก
ทำไม PEB จึงช่วย “คุมเวลา” และ “คุมความเสี่ยง” ได้ดีกว่า
ระบบ PEB (Pre-Engineered Building) คือการออกแบบและผลิตชิ้นส่วนโครงสร้างจากโรงงานตามคำนวณจริง แล้วนำมาประกอบหน้างาน ทำให้ได้ข้อดีเชิงธุรกิจ:
- เร็วกว่า: งานโครงสร้างขึ้นรูปไว เปิดทางให้ระบบ/สถาปัตย์ทำต่อได้เร็ว
- แม่นยำกว่า: ลดความคลาดเคลื่อน ลดการแก้หน้างาน
- ควบคุมงบง่ายกว่า: สเปกชัด ตั้งแต่ก่อนเริ่มผลิต ลดงานเพิ่ม
- ขยายง่าย: รองรับ Future Expansion ได้ดีกว่าหลายระบบ
FAQ: คำถามที่นักลงทุนถามบ่อย
Q1: ทำไมบางโครงการ “เวลาเลื่อน” ทั้งที่เริ่มงานแล้ว?
สาเหตุหลักคือ “แบบไม่ครบ + ตัดสินใจไม่ล็อก” ทำให้ต้องแก้แบบ/เปลี่ยนสเปกกลางทาง และเกิดงานเพิ่มตามมา (โดยเฉพาะงานระบบและงานพื้น) แนวทางคือปิดข้อมูลสำคัญตั้งแต่ช่วง Detailed Design และทำ Timeline ที่มีจุดตรวจรับชัดเจน
Q2: ถ้าต้องการเปิดใช้งานเร็ว ควรเริ่มจากอะไร?
เริ่มจากล็อก Requirements และทำ Concept + Budget Framework ให้เร็วที่สุด จากนั้นเดินงานแบบ “Parallel” ที่ทำได้ เช่น ทำ Shop Drawing/สั่งผลิตบางส่วนคู่กับงานเอกสาร (ตามความเหมาะสมของกฎหมายและความเสี่ยง)
Q3: Clean Room / ห้องเย็น ต้องเผื่อเวลาเพิ่มตรงไหน?
ต้องเผื่อเวลาใน 3 ส่วนหลัก: (1) สเปกระบบเฉพาะ (แอร์/ความชื้น/แรงดัน/ฉนวน) (2) การติดตั้งระบบและทดสอบ (Commissioning) (3) เอกสาร/การตรวจรับตามมาตรฐานของธุรกิจ (ขึ้นกับประเภทการผลิต)
Q4: Prime Build ช่วยอะไรได้บ้างนอกจาก “รับเหมาก่อสร้าง”?
Prime Build เน้นงานแบบ “คิดเชิงระบบ” ตั้งแต่แนวทางอาคาร, วางงบและ Timeline, ออกแบบ/ประสานงานระบบ, ควบคุมคุณภาพและจุดตรวจรับ เพื่อให้คุณได้อาคารที่ “เปิดใช้งานได้จริง” และคุมความเสี่ยงได้
ต้องการ Timeline และกรอบงบที่เหมาะกับธุรกิจของคุณ?
ส่งข้อมูลโครงการเบื้องต้น ทีม Prime Build จะช่วยประเมินแนวทางอาคาร + Timeline ที่เหมาะสม เพื่อให้คุณ “คุมเวลาและคุมงบ” ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน
