ออกแบบสำนักงานในโรงงาน: ผสานพื้นที่ทำงานและส่วนผลิตอย่างลงตัว
คู่มือ “Office-in-Factory” ที่ช่วยให้คุณวางผังได้ถูกตั้งแต่วันแรก ลดงานแก้ ลดความเสี่ยง และคุมงบ—โดยไม่ลดทอนความปลอดภัยและประสิทธิภาพการผลิต A practical guide to design an office within a factory/warehouse without disrupting production.
- วาง Zoning + Flow คน–สินค้า–รถยก ให้ไม่ตีกัน ลดอุบัติเหตุและคอขวด
- ออกแบบ Office Box/Mezzanine ในอาคาร PEB ให้ปลอดภัย แข็งแรง และขยายได้
- กำหนด MEP (ไฟฟ้า, HVAC, Data, Fire, Plumbing) ให้ “พอดี” ไม่จ่ายเกิน ไม่ขาดของจำเป็น
- คุม เสียง ฝุ่น กลิ่น ให้ทีมออฟฟิศทำงานได้จริงโดยไม่กระทบไลน์ผลิต
- มี Checklist + Roadmap ใช้คุยกับผู้ออกแบบ/ผู้รับเหมา เพื่อปิดช่องงานเพิ่ม
- 1) ทำไมต้องมี Office-in-Factory?
- 2) 5 รูปแบบสำนักงานในโรงงานที่พบบ่อย
- 3) Zoning & Flow: คน–สินค้า–รถ
- 4) ความปลอดภัย & Fire Strategy
- 5) โครงสร้าง PEB + Mezzanine/Office Box
- 6) งานระบบ MEP ที่ต้อง “กำหนดให้ชัด”
- 7) เสียง ฝุ่น กลิ่น อุณหภูมิ: ทำให้ทำงานได้จริง
- 8) Security & Access Control
- 9) งบประมาณ: อะไรทำให้แพง/ถูก?
- 10) Roadmap: จากแนวคิดสู่แบบก่อสร้าง
- 11) Checklist เจ้าของโครงการ
- 12) FAQ
- 13) ทำไม Prime Build เหมาะกับโปรเจกต์นี้
ใช้เป็นคู่มือประกอบการตัดสินใจ: ก่อนทำแบบ, ก่อนยื่นขออนุญาต, และก่อนเซ็นสัญญาก่อสร้าง
1) ทำไมต้องมี Office-in-Factory?
สำนักงานในโรงงาน/โกดังไม่ใช่ “แค่ห้องทำงาน” แต่เป็นจุดควบคุมการตัดสินใจ (Decision Center) ของธุรกิจ: ฝ่ายขาย–จัดซื้อ–วางแผนผลิต–คุณภาพ–ซ่อมบำรุง–โลจิสติกส์ ต้องเห็นหน้างานจริง และสื่อสารกับทีมผลิตได้รวดเร็ว ซึ่งส่งผลต่อ คุณภาพ, ต้นทุน, และ Lead Time โดยตรง
จุดพลาดที่พบบ่อยคือ “ทำออฟฟิศทีหลัง” ทำให้แก้ระบบไฟ/แอร์/หนีไฟ/ทางเดินรถยก ซ้ำหลายรอบและงบบานปลาย คู่มือนี้จึงเน้นให้คุณ วางข้อกำหนด (Requirement) ให้ชัดตั้งแต่ต้น เพื่อให้ทีมออกแบบ–ผู้รับเหมาเดินไปทางเดียวกัน
2) 5 รูปแบบสำนักงานในโรงงานที่พบบ่อย (เลือกให้เหมาะกับธุรกิจ)
- เหมาะกับโรงงานที่ต้องลงหน้างานบ่อย
- เน้นผนังกันเสียง/ฝุ่น + แอร์แยกระบบ
- ต้องคุมทางหนีไฟและกันไฟตามความเสี่ยง
- ประหยัดพื้นที่พื้นโรงงาน
- เห็นภาพรวมหน้างานได้ชัด
- ต้องออกแบบโครงสร้าง/สั่นสะเทือน/หนีไฟให้ถูก
- แยกสภาพแวดล้อมได้ดีที่สุด (เสียง/ฝุ่น/กลิ่น)
- เหมาะกับกิจการที่มีลูกค้าเข้าเยอะ
- ต้องวางจุดเชื่อมเข้า–ออกไม่ชนการขนถ่าย
- เหมาะกับสินค้า B2B/B2C ที่ต้องโชว์ตัวอย่าง
- ต้องคุมภาพลักษณ์และเส้นทางลูกค้า (Visitor Flow)
- มักต้องการพื้นที่ห้องทดลอง/ห้องสะอาดเฉพาะ
- โฟกัสจุดควบคุม: Receiving, Picking, Dispatch
- ต้องคุม Sightline + ความปลอดภัยรถยก
- ระบบ IT/WMS และสแกนจุดคุมงานสำคัญมาก
- เสียง/ฝุ่นสูง → แยกบล็อก หรือ Office Box กันเสียง
- พื้นที่จำกัด → Mezzanine
- มีลูกค้าเข้า → Office Block + Showroom
- ต้องเห็นไลน์ผลิต → Mezzanine หรือ Office Box มุมมองดี
3) Zoning & Flow: คน–สินค้า–รถ (หัวใจของ “ลงตัว”)
ออฟฟิศในโรงงานล้มเหลวส่วนใหญ่ไม่ได้แพ้เรื่องสวยงาม แต่แพ้เรื่อง Flow: คนเดินตัดทางรถยก, ทางเข้า Visitor ไปชน Receiving, หรือฝ่าย QC ต้องเดินไกลจนเสียเวลา วิธีคิดที่แนะนำคือวาง 4 เส้นทางให้ชัด แล้วค่อย “เติมห้อง” ตามเส้นทางนั้น
- จุดเข้า–ลงทะเบียน–เปลี่ยนชุด–Locker–Canteen
- ทางเดินแยกจาก Forklift Lane ชัดเจน
- ตำแหน่งห้องน้ำ/พักเบรกต้องไม่ตัดเส้นทางผลิตหลัก
- จอดรถง่าย เข้าอาคารได้โดยไม่ผ่านพื้นที่เสี่ยง
- มี Waiting/Meeting และเส้นทางชมงานที่ควบคุมได้
- Access Control + PPE หากต้องเข้าหน้างาน
- Receiving → Storage → Production → FG → Dispatch
- อย่าให้ประตู/ทางเดินออฟฟิศขวาง Material Handling
- รองรับการขยายไลน์ผลิต/เพิ่ม Dock ในอนาคต
- กำหนด Forklift Lane + จุดตัดคนเดิน (Crossing) แบบมีมาตรการ
- แยก Inbound/Outbound ถ้า Volume สูง
- กำหนด Buffer และ Safety Setback หน้า Office Box/Mezzanine
4) ความปลอดภัย & Fire Strategy (ต้องคิดก่อน ไม่ใช่คิดตอนตรวจรับ)
เมื่อสำนักงานอยู่ “ใน” โรงงาน ความเสี่ยงที่ต้องคุมมักเพิ่มขึ้น: คนหนาแน่นขึ้น, เส้นทางหนีไฟซับซ้อนขึ้น, และบางธุรกิจมีวัตถุไวไฟ/สารเคมี/ฝุ่นติดไฟ แนวทางที่ปลอดภัยและทำงานได้จริงคือกำหนด Fire Strategy ให้ชัดตั้งแต่ต้น
- ประเภทการใช้อาคารและจำนวนคน (Occupancy)
- ทางหนีไฟ/บันไดหนีไฟ/ระยะทางหนี (Egress)
- ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ (Fire Alarm) + จุด Manual Call Point
- ระบบดับเพลิง: Sprinkler / Hose Reel / Extinguisher
- การแบ่งห้อง/ผนังทนไฟ (Fire Compartmentation) หากจำเป็น
- Mezzanine ไม่มีทางหนีไฟที่ปลอดภัยพอ หรือบันไดชัน/แคบ
- Office Box ชิดพื้นที่ผลิตเกินไป ไม่มีระยะกันไฟ/กันชนรถยก
- พื้นที่เก็บเอกสาร/Server อยู่ในจุดร้อนหรือมีฝุ่น
- ติดตั้งระบบไฟ/แอร์แบบ “ตามหน้างาน” ทำให้แก้ซ้ำ
หมายเหตุ: ข้อกำหนดด้านอัคคีภัย/กฎหมายอาคารอาจแตกต่างตามประเภทกิจการ, พื้นที่, และเงื่อนไขหน่วยงานท้องถิ่น แนวทางในคู่มือนี้ใช้เป็นกรอบการตัดสินใจและการสื่อสารกับผู้ออกแบบ/ผู้ตรวจสอบ เพื่อให้ “ทำถูกตั้งแต่ต้น”
5) โครงสร้าง PEB + Mezzanine/Office Box: ออกแบบให้ขยายได้และไม่สั่น
ระบบอาคาร PEB แข็งแรงและก่อสร้างเร็ว แต่การใส่ “สำนักงานภายใน” ต้องคุม 3 เรื่อง: (1) การรับน้ำหนัก, (2) การสั่นสะเทือน, และ (3) การเชื่อมต่อระบบอาคาร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในระยะยาว (พื้นสั่น, ผนังร้าว, รั่วซึม, หรือเดินระบบยาก)
- Live Load ตามการใช้งานจริง (ออฟฟิศ/เอกสาร/ห้องประชุม)
- การสั่นสะเทือน (Vibration Comfort) โดยเฉพาะห้องประชุม
- ตำแหน่งคาน/เสา ไม่ขวาง Material Flow ใต้ชั้นลอย
- บันได + ทางหนีไฟ: ปลอดภัยและทำตามข้อกำหนด
- ผนัง/ฝ้ากันเสียง + กันฝุ่น (Sealing)
- หน้าต่างกระจก: คุมเสียงและความร้อน (Low-E/Film)
- ประตู/จุดเข้าออก: คุมกลิ่น–ฝุ่น และความปลอดภัย
- กำหนดตำแหน่ง Core MEP (ท่อ/สาย/Fire) ให้เดินสั้น
6) งานระบบ MEP ที่ต้อง “กำหนดให้ชัด” เพื่อคุมงบและหลีกเลี่ยงงานแก้
MEP เป็นสัดส่วนงบที่ “บานปลายง่าย” เมื่อมีสำนักงานอยู่ในโรงงาน เพราะมีทั้งความต้องการด้านความสบาย และข้อกำหนดความปลอดภัย/มาตรฐาน คุณควรกำหนดระดับสเปก (Performance) ที่ต้องการก่อน แล้วค่อยเลือกอุปกรณ์
- แยกระบบออฟฟิศออกจากพื้นที่ผลิต (ลดฝุ่น/กลิ่น)
- กำหนด Fresh Air และการกรองอากาศตามกิจการ
- ตำแหน่งติดตั้งคอนเดนซิ่ง/ท่อระบายไม่รบกวนหน้างาน
- คิดเรื่องอุณหภูมิ–ความชื้น หากมีห้อง Server/ห้องควบคุม
- กำหนดโหลดรวม: ออฟฟิศ + เครื่องจักร + โซลาร์ (ถ้ามี)
- เต้าเสียบ/จุด Data ตาม Layout จริง (ลดการเดินสายลอย)
- Server/Network: ตำแหน่งปลอดฝุ่น มีแอร์สำรอง/UPS
- รองรับระบบ WMS/SCADA/CCTV/Access Control
- ตำแหน่งห้องน้ำ/แพนทรีให้เดินท่อสั้น และซ่อมง่าย
- จำนวนสุขภัณฑ์ตามจำนวนคนและความถี่ใช้งาน
- แยกท่อทิ้งบางประเภท หากมีการปนเปื้อนจากกระบวนการผลิต
- Fire Alarm + Detector ให้ครอบคลุมพื้นที่ออฟฟิศและทางหนีไฟ
- ตำแหน่งถังดับเพลิง/สายฉีดน้ำ (Hose Reel) ใช้งานได้จริง
- Emergency Light / Exit Sign ให้ครบตามเส้นทางหนี
- กำหนดพื้นที่เก็บเอกสาร/สารเคมี/แบตเตอรี่ ให้เหมาะสม
7) เสียง ฝุ่น กลิ่น อุณหภูมิ: ทำอย่างไรให้ทีมออฟฟิศทำงานได้จริง
ถ้าออฟฟิศอยู่แล้ว “ทำงานไม่ได้” คุณจะเสียต้นทุนซ้ำซ้อน: ต้องย้ายจุดนั่งทำงาน, ติดตั้งฉนวนเพิ่ม, หรือเปลี่ยนระบบแอร์ใหม่ ดังนั้นให้กำหนด 4 ตัวแปรนี้ตั้งแต่แรก:
- เลือกผนัง/ฝ้า/กระจกที่กันเสียงได้ตามความจริงของไลน์ผลิต
- วางห้องประชุม–ผู้บริหารให้อยู่ด้านไกลเครื่องจักร/ประตูโหลด
- ใช้วัสดุดูดซับเสียงในห้อง ลดเสียงก้องจากผิวแข็ง
- ปิดรอยรั่ว (Sealing) จุดต่อผนัง–ฝ้า–พื้น–รางสาย
- แยกแรงดันอากาศ (Pressure) หากมีฝุ่น/กลิ่นสูง
- ตำแหน่งช่องลมกลับ/Fresh Air ต้องไม่ดูดจากจุดปล่อยฝุ่น
- หลีกเลี่ยงการทำออฟฟิศชิดผนังรับแดดโดยไม่กันความร้อน
- เพิ่มฉนวน/กันความร้อนหลังคา PEB ช่วยลดภาระแอร์
- คุมช่องแสง/กระจกเพื่อลดความร้อนสะสม
- แยกระดับแสงของออฟฟิศ vs พื้นที่ผลิต
- จัดแสงให้เหมาะกับหน้าจอ ลดแสงสะท้อน
- ใช้ Daylight อย่างพอดี ช่วยลดค่าไฟและเพิ่ม Productivity
8) Security & Access Control: ทำให้ออฟฟิศปลอดภัย โดยไม่ทำให้การผลิตช้า
โรงงานและ DC มักมีทรัพย์สินมูลค่าสูง (เครื่องจักร, สต็อก, สูตรการผลิต, ข้อมูลลูกค้า) ระบบความปลอดภัยที่ดีไม่ใช่แค่ติดกล้อง แต่คือการออกแบบ “เส้นทาง + จุดควบคุม” ให้เหมาะสม
- จุดแลกบัตร/ลงทะเบียนผู้มาติดต่อ + ห้องรับรอง
- ประตู Access Control สำหรับโซนสำคัญ (ผลิต/QC/Server)
- CCTV ครอบคลุม: Gate, Loading, Corridor, Warehouse Aisle
- ระบบบันทึกเหตุการณ์ (Log) เพื่อการตรวจสอบย้อนหลัง
- แยก Visitor Flow ออกจาก Material Flow
- จัดให้หัวหน้าส่วนงานมองเห็นทางเข้าออกสำคัญ (Sightline)
- กำหนดพื้นที่รับ-ส่งเอกสาร/พัสดุ ไม่ตัดเส้นทางผลิต
- สำหรับ DC: วาง Office Control ใกล้ Dispatch เพื่อคุมเวลารถออก
9) งบประมาณ: อะไรทำให้แพง/ถูก? (และคุมงบอย่างไรไม่ให้เสียของ)
งบสำนักงานในโรงงานไม่ได้ขึ้นกับ “พื้นที่” อย่างเดียว แต่ขึ้นกับระดับสเปกและความซับซ้อนของการแยกระบบจากไลน์ผลิต ด้านล่างคือรายการที่มักเป็นตัวแปรงบหลัก
- ระดับการกันเสียง/กันฝุ่น (ผนัง, กระจก, ซีล, Door Set)
- ระบบ HVAC: แยกระบบ/เพิ่ม Fresh Air/เพิ่มการกรอง
- งานระบบ Data/IT/Server/UPS สำหรับธุรกิจที่ใช้ WMS/SCADA
- Fire Strategy: ระบบแจ้งเหตุ/ดับเพลิง/ผนังทนไฟเพิ่ม
- โครงสร้าง Mezzanine และข้อกำหนดการสั่นสะเทือน
- กำหนด “Must-have vs Nice-to-have” แยกให้ชัด
- จัดวาง Core MEP ให้เดินสั้น ลดท่อ/สายยาว
- เลือกสเปกตามการใช้งานจริง (ไม่ Over-spec)
- ทำ BOQ/รายการวัสดุให้ชัด ลดงานเพิ่มและข้อโต้แย้ง
- วางเผื่อขยายในอนาคต (ทำเผื่อจุดต่อ ไม่ต้องรื้อ)
10) Roadmap: จากแนวคิดสู่แบบก่อสร้าง (และทำไมโครงการถึงจบไว)
ถ้าต้องการให้โปรเจกต์จบไว ต้องทำ “เอกสารตัดสินใจ” ให้ครบก่อนเข้าหน้างาน โดยเฉพาะ Office-in-Factory เพราะเกี่ยวข้องกับหลายฝ่ายและหลายระบบ
- Define Requirement (1–2 สัปดาห์): จำนวนคน, แผนเติบโต, ฟังก์ชันห้อง, Flow, งบเป้าหมาย
- Conceptual Layout + Zoning: วางตำแหน่ง Office/Production/Storage/Loading พร้อม Safety Setback
- Engineering Integration: โครงสร้าง PEB, Mezzanine, MEP, Fire Strategy, Route งานระบบ
- Budget Lock (BOQ/VE): สรุปรายการวัสดุ/ระบบ และทำ Value Engineering แบบไม่ลดคุณภาพสำคัญ
- Construction Drawings: แบบก่อสร้างละเอียด ลดงานแก้หน้างาน
- Build + QC + Commissioning: ตรวจคุณภาพ, ทดสอบระบบ, ส่งมอบพร้อมใช้งาน
11) Checklist เจ้าของโครงการ: ออกแบบออฟฟิศในโรงงานให้จบในรอบเดียว
ใช้เช็กลิสต์นี้คุยกับทีมออกแบบ/ผู้รับเหมา เพื่อให้ได้ข้อกำหนดครบ ลดข้อขัดแย้ง และคุมงบได้จริง
- จำนวนพนักงานปัจจุบัน/แผนเพิ่มคนใน 1–3 ปี
- ห้องที่ต้องมี: ผู้บริหาร, ห้องประชุม, QC, HR, IT/Server, Pantry
- เวลาใช้งาน: กะเดียว/หลายกะ และจุดพักเบรก
- ต้องรองรับลูกค้าเข้าเยอะแค่ไหน? มี Showroom หรือไม่
- แยก People Flow vs Forklift/Truck Flow ชัดเจน
- กำหนด Visitor Flow: จอดรถ–ลงทะเบียน–ห้องประชุม–เส้นทางเยี่ยมชม
- ตำแหน่ง Receiving/Dispatch ไม่ชนจุดออฟฟิศ
- เผื่อพื้นที่ขยาย: Dock, Rack, Production Line, Office
- ทางหนีไฟ/บันได/ระยะหนีไฟเพียงพอ (โดยเฉพาะ Mezzanine)
- กำหนด Fire Strategy: Alarm/Sprinkler/Extinguisher/Compartment
- ความปลอดภัยรถยก: Barrier, Crossing, Signage, Lighting
- พื้นที่เสี่ยง: สารเคมี, แบตเตอรี่, ห้องเครื่อง/ห้องไฟฟ้า
- ระดับความสบายออฟฟิศ: อุณหภูมิ/ความชื้น/คุณภาพอากาศ
- Data/IT: Server/UPS/Network/CCTV/Access Control
- กำหนดตำแหน่ง Core เดินท่อ–สายให้สั้นและซ่อมง่าย
- กำหนดงบเป้าหมายและ Must-have เพื่อทำ BOQ/VE ได้
12) FAQ: คำถามที่เจ้าของโรงงานถามบ่อย
Q1: ทำ Mezzanine Office แล้วพื้นสั่น แก้อย่างไร?
ให้เริ่มจาก “ออกแบบถูกตั้งแต่ต้น”: กำหนดการใช้งานจริง, Live Load, และเกณฑ์ความสบายการสั่นสะเทือน จากนั้นเลือกโครงสร้าง/ระบบพื้นให้เหมาะสม และหลีกเลี่ยงการวางห้องประชุม/ผู้บริหารเหนือจุดเครื่องจักรสั่น หากสร้างไปแล้ว มักแก้ด้วยการเพิ่มความแข็ง (stiffness) หรือเพิ่ม damping ซึ่งมีต้นทุนสูงกว่าการออกแบบล่วงหน้า
Q2: ออฟฟิศในโรงงานร้อนมาก ควรแก้ที่ไหนก่อน?
เรียงลำดับผลลัพธ์–ต้นทุน: (1) ลดความร้อนจากหลังคา/ผนังด้วยฉนวนและการกันความร้อน, (2) คุมช่องเปิดและแสงแดด (กระจก/ฟิล์ม/กันสาด), (3) แยกระบบแอร์และเพิ่ม Fresh Air อย่างถูกต้อง การเพิ่ม BTU แอร์อย่างเดียวโดยไม่ลดความร้อนมักทำให้ค่าไฟสูงและยังไม่สบาย
Q3: ต้องแยกออฟฟิศออกจากโรงงาน 100% ไหม?
ไม่จำเป็นเสมอไป แต่ต้องวัดความเสี่ยงจริงของกระบวนการผลิต (เสียง/ฝุ่น/กลิ่น/ความปลอดภัย) ถ้าความเสี่ยงสูง การแยกเป็น Office Block ติดโรงงานอาจคุ้มกว่าในระยะยาว (ทำงานได้จริง ลดแก้ไข) หากความเสี่ยงกลาง–ต่ำ Office Box หรือ Mezzanine ที่ออกแบบดีจะให้ความคุ้มค่าและการมองเห็นหน้างานที่ดี
Q4: สร้างแบบ Turnkey ช่วยอะไรในกรณี Office-in-Factory?
ประเด็นคือ “ลดรอยต่อ”: ออฟฟิศในโรงงานต้องเชื่อมโครงสร้าง–MEP–Fire–ผังการผลิตไปพร้อมกัน หากแยกหลายผู้รับเหมา โอกาสเกิดช่องว่างแบบไม่ครบและงานเพิ่มสูงขึ้น Turnkey ที่มีทีมออกแบบและทีมก่อสร้างประสานกันจะช่วยล็อกแบบ–BOQ–ไทม์ไลน์ให้แม่นและจบงานได้ไวกว่า
13) ทำไม Prime Build เหมาะกับโปรเจกต์ “สำนักงานในโรงงาน” แบบ PEB
Office-in-Factory คือโจทย์ที่ต้องบาลานซ์ “ความสบาย” ของคนทำงาน กับ “ความเข้ม” ของระบบโรงงาน Prime Build โฟกัสการทำงานแบบ Turnkey Design & Build บนระบบ PEB เพื่อให้คุณได้อาคารที่ใช้งานได้จริง—คุมงบ และส่งมอบตรงเวลา
- เริ่มจาก Requirement Workshop: ปิดช่อง “คิดไม่ครบ” ก่อนทำแบบ
- วาง Flow + Safety เป็นแกนกลาง แล้วค่อยเติมสถาปัตย์และระบบ
- ออกแบบโครงสร้าง PEB ให้รองรับ Mezzanine/Office Box ตั้งแต่ต้น
- ทำ BOQ/VE ช่วยคุมงบ ลดงานเพิ่มที่เกิดจากแบบไม่ครบ
- เปิดใช้งานเร็วขึ้น (ลดรอบแก้แบบ/แก้หน้างาน)
- ทีมออฟฟิศทำงานได้จริง ไม่ร้อน ไม่ดัง ไม่ฝุ่น
- หน้างานปลอดภัยขึ้น: ลดจุดตัดคน–รถยกและความเสี่ยงอุบัติเหตุ
- พร้อมขยายเฟสในอนาคต: เผื่อโครงสร้างและงานระบบไว้